克而瑞：2024年1-8月北京房企销售TOP30排行榜

　　坚持战略投拓+升维产品的发展路径，深耕高端、改善■■、刚需各细分市场，助推城建这几年在北京实现了跨越式发展★◆■★◆。

　　顺义后沙峪板块的保利建工星宸和煦于7月11日开盘，推售270套房源，当天官宣认购189套，认购金额13.81亿。在当下市场这一成绩相当不错◆■◆。

　　据克而瑞统计，2024年1-8月北京TOP30房企权益销售额共计1486亿元。中海权益销售金额253.57亿元★★◆,位列第一，断层领先；城建权益销售金额121■★■◆★★.42亿元■★★，位列第二；华润权益销售金额116.78亿元★◆◆■，位列第三。

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　　今年以来北京老旧小区房源的成交价格持续下探■■★★■◆，反促租金回报率提升◆■■★★，使得其投资价值增加，进而促进成交量上涨◆★◆★■■。此外，原拆原建政策亦为老旧小区带来房价增值预期。北京核心及重点学区等板块的二手房交易活跃，成交量迎来显著上涨。

　　中海发展、北京城建、华润置地位列1-8月北京房企销售金额权益榜前三；中海发展◆■、华润置地◆★◆、北京城建荣膺1-8月北京房企销售金额流量榜三甲；中海发展、北京城建、华润置地成为1-8月北京房企销售金额全口径榜三强◆■★★。

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　　北京城建·天坛府位于东城区，由于稀缺的地理位置，在高端豪宅市场销售表现优异◆★，目前累计单盘销售金额已经超过300亿元。

　　北京城建星誉BEIJING凭借多维度产品迭代■★■★◆★，在竞争激烈的顺义刚需刚改市场脱颖而出★■◆，单盘贡献业绩9亿。

　　8月受天气、供给端方面约束、利好政策提振效应边际递减等综合影响◆■，北京楼市整体表现波澜不惊◆★，价格持续调整■■◆■◆。据CRIC数据监测显示◆■■◆◆，2024年8月北京新建商品住宅（含普通住宅■★◆◆★、别墅★◆，不包括共有产权房）新增供应3732套★◆，环比上涨34.9%，同比上涨24■◆★■■.2%■■◆；成交3288套★■★■◆，环比上涨5.6%，同比上涨5.4%；成交均价49436元/㎡，环比下跌14.0%，同比下跌23.7%。2024年1-8月北京新建商品住宅新增供应21966套■★◆★★■，同比下跌10.2%；成交21828套，同比下跌35★★◆◆◆★.2%。

　　北京城建在2024年1-8月权益金额榜、全口径金额榜位列第二，流量金额榜位列第三。

　　近期有消息称有关方面正在考虑进一步下调存量房贷利率，并放开跨行◆■■★★★“转按揭◆★★”。8月最后一个交易日◆★，地产股迎来集体大涨◆★◆■■，A股105家地产公司股价上涨，多只个股涨停■◆★。在新旧房贷利差逐渐拉大的情况下，存量房贷利率仍有一定的下调空间，如果存量房贷利率迎来二次下调★◆■■■★，预计将减少利息1600亿元-2200亿元，能够有效减轻居民按揭压力，进而刺激消费回升，提振经济。同时减少提前还贷的现象■◆■，有利于稳定楼市信心。

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　　当下复杂多变的市场，对企业的综合能力提出了更高的要求★★■★■◆。除了前期拿地聚焦“确定性高■■◆”的区域投资■◆◆，避免形成低效投资■★■，导致后期存货积压，还要在产品研发■★◆、品牌塑造、市场策略、营销手段等方面不断创新和升级★■◆■，竞争加剧倒逼房企产品力提升◆★◆■。如今■■■★◆，进入三季度业绩冲刺阶段◆■，如何促进现有存量房源去化，实现业绩的稳定增长，是当下房企亟待解决的问题★◆★★★■。

　　从2019年至2023年，中海已经是连续5年的北京房企权益金额榜冠军◆■★，今年1-8月继续坐稳冠军宝座，主要业绩贡献来源于中海京华玖序（中信城五期），作为稀有的二环豪宅，项目位于西城虎坊桥，学区优异■■◆■、配套完善。项目于6月29日开盘，目前完成网签套数261套，网签金额87.3亿元。

　　以产品力升维，逆市打造红盘■◆◆■★，成功转化货值■■◆。香山樾以全维度的品质提升和细节打磨◆★◆◆■，获得高端改善市场青睐★◆■◆，今年实现销售额28.9亿。

　　8月成交量保持1.4万套高位，说明北京房产市场本身需求比较旺盛，也是此前多轮政策效应叠加的结果。23年9月至24年6月，北京发布各项放松措施★■◆★，纵然单条政策起到的作用有限★★■■◆■，但随着放松力度越来越大、放松措施越来越多★★★，叠加效应开始显现。

　　中海在2024年1-8月房企权益&流量&全口径金额榜单中均位列第一。中海这几年在北京坐稳头把交椅★■■◆◆★，并且持续放大领先优势，亮眼业绩的背后离不开精准的投资布局以及过硬的营销操盘能力◆◆★■■。

　　华润在北京操盘项目众多，今年1-8月就有润悦中心、西红门橡树湾、北京瑞府◆■★★◆、长安九里★■、和光瑞府■■、北京悦府、和光悦府7个项目网签销售额超过10亿元★★。过往项目贡献较多业绩，今年新开项目京熙润府网签销售额8.34亿元，贡献较大。

　　北京楼市刚需和置换改善群体的买房需求，是市场稳定的基本盘■◆★◆★★。政策利好的刺激加快了刚需客群的入市，80㎡以下的小面积刚需产品去化速度相对较快，80-140㎡面积段是当前新房市场的供应主力面积段■■★，二手房成交受到新房分流影响■◆★◆◆★。

　　据北京住建委数据，2024年8月北京二手住宅网签量14363套，虽然比7月的15575套要低，但依旧处在相对高位。按照往常年份，暑期6-8月份成交量往往会变少，今年这三个月成交量都保持在1.4万套以上。在楼市小阳春之后，北京迎来了盛夏行情◆■◆★，打破了往年的成交规律。从累计数据看★◆，1-8月北京二手住宅成交104525套■◆■★，同比下跌0◆◆.5%■◆■■◆。

　　近年来★◆★，保利在朝阳改善盘市场接连收获热销，从保利锦上一期二期开始，到和光煦境、保利天汇和朝央和煦三个项目，“和字系■★★★■”◆◆■★◆★“天字系”产品线得到购房者广泛认可◆★★■。随着石景山保利璟山和煦◆★◆、顺义星宸和煦■■★、颐璟和煦项目的后续发力，都将为保利的业绩增长提供有力支撑◆◆★★■■。

　　2024年至今■★◆■■◆，房地产政策主基调仍延续宽松趋势，尤其是在4月政治局会议之后，政策侧重点转向◆◆★“去库存◆★■■◆■”。居民信贷政策迎来史诗级利好★◆■◆◆★，首付比例低至15%■◆◆、取消房贷利率下限。房地产融资协调机制建立并加速推进★■◆◆，白名单项目获批近万亿融资额度。央行推出再贷款工具支持地方国资收储存量商品房，各地推进住房■■“以旧换新◆■★”。各地购房限制性政策持续松绑，财税端购房激励政策批量发布。

　　北京楼市排行榜上央国企占据重要位置，从目前市场的竞争格局看，中海■★■◆、华润这样的头部央企，从项目规模与资源沉淀上，已经形成明显的优势；中建系房企已经成为北京楼市不可忽视的一股力量★◆■★。北京国企中，城建★■★■、首开、建工等位居头部■■◆，各区城司强势崛起■■★★，典型如大兴发展。在规模型央企◆■★、国企继续扩张的同时，绿城★◆、融创■■、合生、万科、龙湖◆◆★◆、懋源等民企&混合所有制企业通过优秀产品力或在豪宅领域的打造经验榜上有名◆◆★。外来房企中建发◆■■、越秀稳居上游★■★■。

　　2023年3月，北京二手房成交量22912套，站上高点。此后■◆■◆，二手房的月度成交量开始急剧下滑，单月的成交量一直在1◆■★.5万套以下。一直到今年7月◆■，单月成交量终于站上1.5万套。

　　在全国房地产普降的大环境下，得益于强大的经济支撑以及持续的政策引导，北京楼市展现了一定的韧性。新房市场受到二手房分流影响，成交表现不及去年同期，核心区域不乏流量红盘，但远郊区域项目成交依旧惨淡。金九银十来临房企预计加大营销力度◆■★，买卖双方之间的价格博弈或将加剧■■◆◆，客户置业情绪普遍谨慎，北京楼市板块及项目分化仍将存在◆◆★■◆■。

　　华润稳健前行，在2024年1-8月流量金额榜位列第二★◆★★★◆，权益金额榜、全口径金额榜位列第三★★★◆★■。

　　2023年中海拿了6块地，其中学府里项目于2023年8月31日开盘■◆■■★。2024年3月中海五个新盘密集入市，位于昌平朱辛庄的中海寰宇未来，位于石景山的中海寰宇天下五期天镜，这两个项目位置不错◆★◆，区域新房热销经过市场检验。虽然今年市场热度不比往年■★◆，但是市场确定性强的区域板块还是占优势。另外◆◆■，中海同步采取深耕丰台的打法，在丰台接连布局三个项目■★◆■：永定玖里、公元里、丰和叁號院，目前都处于持销期■★★。

　　2024华润置地以进京30年为契机■◆★◆，三个★★“府系”产品同时亮相，在品牌上互相借势，在区域上实现“房山—亦庄—大红门”的■★★◆◆“北京南城三角”的市场联动。房山的京熙润府，亦庄的北京润府，大红门的中环悦府★★■◆，三个楼盘拉开档次，按照“刚需刚改-再改-高改■◆★★■”的阶梯布局，实现客户资源共享，购房置业改善进阶一站式实现■◆。华润置地基于产品的高效周转和城市综合体运营的战略深耕，为其在北京的发展夯实底盘◆◆。

　　在全口径金额排行榜中◆★◆◆★★，中海发展销售额超过两百亿，北京城建、华润置地、保利发展、首开股份销售额也都超过了百亿◆★★。

　　保利在2024年1-8月房企权益&流量&全口径金额榜单中均位列第四。保利·天汇★■■■、保利·朝央和煦◆■■★◆、和光瑞府、和光悦府贡献主要业绩。

　　近一年来，北京每一次政策放松都会带来成交量的小幅波动★◆■◆■，但对市场的长期拉动效应有限■◆■★。底层原因是整体经济形势尚不明朗，市场信心缺失。企业推盘力度和积极性下降◆◆。8月仅有2个新房项目开盘，分别是昌平沙河清樾府、顺义芳华里，两个项目均由住总开发，今年年初住总分别摘得顺义新城和昌平沙河2宗宅地，如今到了收获果实的时候

　　布局上强调战略深耕，产品上讲求全面覆盖，是城建扩大市场份额的两大抓手。在京住宅产品从刚需到豪宅全面覆盖，目前北京城建已经取代首开成为北京国资房企TOP1★★◆■。

　　北京626楼市新政■◆★■◆，首套房最低首付比例从30%降至20%，5年期以上首套房贷利率下限降至LPR-45BP，LPR下调、贷款利率继续走低、以旧换新政策出台，目前已经是北京史上最低的购房首付比例与房贷利率。